Нова іпотека під 5%: навіщо запускають та кому дадуть

Офіс Президента анонсував запуск іпотеки під 5% річних. Програма має стартувати вже у поточному кварталі. У своєму інтерв’ю агенції «Інтерфакс-Україна» заступник голови Офісу Президента Ростислав Шурма озвучив її головні параметри. «Мінфін» їх критично проаналізував.

Як нова програма доступної іпотеки виглядає в планах

«Жодних обмежень, максимально простий і зрозумілий продукт. Є родина, яка заробляє 20−30 тис грн сукупно. Наше завдання — дати цій родині можливість отримати нову квартиру площею 60−70 кв. м за щомісячний платіж 10 тис грн: дві кімнати, вітальня і 10 тис грн на місяць», — пояснив Ростислав Шурма. Розшифруємо цю заяву з урахуванням контексту:

1. Претендувати на пільгову іпотеку може будь-хто, якщо має офіційний дохід та сплачує податки.

2. Кредитне навантаження у 30−50% сукупного доходу є цілком підйомним, навіть консервативним.

3. Йдеться про купівлю нового житла на первинному ринку. І ось тут вже починаються цікаві нюанси.

Практика свідчить: від моменту інвестування (купівлі) квартири до реального заселення у середньому мине не менше року. Тобто цей рік родина має десь жити. Якщо вона орендує житло, то це плюс кругленька сума (залежить від регіону). Але це не найстрашніше. Щоб заселитися до новобудови, треба зробити ремонт та придбати мінімальний комплект меблів. А це — не менше $10 тис. Сучасні новобудови часто-густо здаються навіть без простінків та стяжки…

А ще ж і жити треба за щось.

«Все надзвичайно просто, навіть у підрахунках», — не здається чиновник ОП і починає наводити цифри.

Вартість квартири — 1,5 млн грн. Зараз за такі кошти житло з озвученим метражем у 60−70 квадратів можна купити у передмісті Києва, наприклад, Броварах.

«Це — 75 тис грн на рік або 6,25 тис грн на місяць плюс відсоткова ставка 5% річних», — продовжує Ростислав Шурма. Із цього рівняння можна вивести важливий параметр кредиту, який не був названий, — його термін. 1,5 млн ділимо на 75 тис — отримуємо 20 років. Цілком нормальний ринковий термін. До речі, з цієї тези чиновника також випливає, що кредити не передбачають власного внеску. Тож наявні заощадження родина зможе спрямувати на ремонт та благоустрій житла.

«Це буде падаючий платіж: спершу 75 тис грн на рік, в кінці це буде 0. Тобто якщо порахувати ануїтетно або падаючим платежем, це буде 3 тис грн відсотків на місяць. Відповідно — за 10 тис грн на місяць родина отримує зрозумілий доступний продукт», — розповів чиновник.

Іпотечний калькулятор цілком підтверджує правильність його розрахунків. Дійсно, за класичною схемою (коли тіло кредиту гаситься рівними частинами, а сукупний платіж щомісяця зменшується) початковий платіж буде 12,4 тис грн, а останній — близьк0 6,3 тис грн.

Якщо ж мова про ануїтет (рівні щомісячні платежі), то платіж складатиме 9,9 тис грн на місяць впродовж усього терміну кредиту.

Варто звернути увагу на те, що переплата за весь термін кредитування, навіть за відсоткової ставки у 5% річних, виллється у кругленьку суму, що дорівнює половині вартості житла: понад 753 тис грн за класикою та 876 тис грн — за ануїтетом.

Переплату можна зменшити за рахунок погашення кредиту з випередженням графіку.

Механізм реалізації незрозумілий

З наявної інформації не досить зрозумілим є конкретний механізм реалізації нової іпотечної програми. Відомо, що цільова ставка у 5% досягатиметься за рахунок субсидування (компенсації). «Є умовна квартира за 1 млн грн. Ми в бюджеті заклали умовні 50 тис грн, а не 1 млн грн, щоб компенсувати частину ставки та довести її розмір до розумного рівня», — пояснив Ростислав Шурма.

Також зрозуміло, що програма буде реалізовуватись через новостворену держструктуру — «Укрфінжитло». Наразі передбачається, що ця установа буде капіталізована за рахунок ОВДП на суму 50 млрд грн. «Дійсно, „Укрфінжитло“ буде наповнена через ОВДП, які будуть у 2022 році конвертовані в кошти. Але це буде лише стартовий внесок у запуск цих проєктів», — підтвердив чиновник ОП, щоправда не уточнив, звідки ж візьмуться «живі» кошти.

Очевидно, що «Укрфінжитлу» не обійтися без партнерства з банками. Зрештою, для видачі кредитів потрібна регіональна мережа.

Але тут напрошується інше питання, яке чомусь не було поставлено інтерв’юерами Ростиславу Шурмі: чим нова держпрограма принципово відрізнятиметься від «доступної іпотеки під 7%», яка худо-бідно, але працює вже майже рік? Чому не пішли шляхом вдосконалення вже працюючого механізму, наприклад, через зниження ставки з 7 до 5% річних?

Нереальні плани

Чиновник ОП задекларував надамбітні плани. «Якщо говорити про „Українську мрію“, наша мета у 2022 році видати 30 тис іпотечних кредитів за цією програмою, через рік — 70 тис, а далі вийти на стабільні 150 тис іпотек щороку. Це удвічі або в 2,5 рази збільшить обсяги будівництва», — резюмував Ростислав Шурма.

У межах програми «доступна іпотека під 7%» планували видати 5 тис позик у перший рік роботи програми. Фактично ж за 2021 р. видали тільки 1,4 тис іпотек.

Ба більше, днями Нацбанк повідомив, що загалом за перші 11 місяців 2021 року банки видали 9,7 тисяч іпотечних кредитів на загальну суму 7,9 млрд грн. Найімовірніше, пільгові кредити також входять до цієї кількості.

Таким чином, загалом за 2021 р. кількість наданих іпотечних позик навряд чи перевищить 11 тис. Причому на первинний ринок припадає лише 10% усієї іпотеки, тобто не більше 1,5 тис позик.

На тлі цих реалій 30 тис первинних іпотек за неповний поточний рік здаються утопічними.

ІПОТЕКА 5%: В ОФІСІ ПРЕЗИДЕНТА РОЗПОВІЛИ, ХТО ЇЇ ЗМОЖЕ ОТРИМАТИ

Заступник глави Офісу президента Ростислав Шурма в інтерв`ю агентству “Інтерфакс-Україна” розповів про умови держпрограми “Українська мрія”, у рамках якої планується видача іпотечних кредитів під 5%:

“Жодних обмежень, максимально простий і зрозумілий продукт. Є родина, яка заробляє 20-30 тис. грн сукупно. Наше завдання – дати цій родині можливість отримати нову квартиру площею 60-70 кв. м за щомісячний платіж 10 тис. грн: дві кімнати, вітальня і 10 тис. грн на місяць. Все надзвичайно просто, навіть у підрахунках. Вартість квартири – 1,5 млн грн: це 75 тис. грн на рік або 6,25 тис. грн на місяць плюс відсоткова ставка 5% річних. Це буде падаючий платіж: спершу 75 тис. грн на рік, в кінці це буде 0. Тобто якщо порахувати ануїтетно (щомісячні платежі рівними частинами, де спершу переважають відсотки по кредиту, потім тіло кредиту) або падаючим платежем, це буде 3 тис. грн відсотків на місяць. Відповідно – за 10 тис. грн на місяць родина отримує зрозумілий доступний продукт.

Кожна [родина зможе його отримати]. Буде єдина умова – “білі” доходи. До речі, ми плануємо ще одну новацію, але не буду забігати наперед. Система буде така, що в нашій країні буде набагато легше платити податки.

<…> “Укрфінжитло” буде наповнена через ОВДП, які будуть в 2022 році конвертовані в кошти. Але це буде лише стартовий внесок у запуск цих проектів. Якщо говорити про “Українську мрію”, наша ціль в 2022 році – видати 30 тисяч іпотечних кредитів за цією програмою, за рік – 70 тис., а далі вийти на стабільні 150 тис. іпотек щороку. Це удвічі або в 2,5 рази збільшить обсяг будівництва порівняно з нинішнім і дозволить нам вийти на певний нормальний рівень, необхідний для збалансованої економіки. Що стосується фінансування, завжди чомусь говорять про бюджет. Але бюджетні кошти – це лише для запуску механізму. Далі мають запрацювати монетарні інструменти, тобто коли ліквідність банківського сектору, українського чи західного, починає працювати в цих продуктах. В Америці, Китаї чи Європі сума таких кредитів – трильйони доларів на рік.

Навантаження на бюджет буде лише в частині ставки. Є умовна квартира за 1 млн грн. Ми в бюджеті заклали умовні 50 тис. грн, а не 1 млн грн, щоб компенсувати частину ставки та довести її розмір до розумного рівня. Тоді у вас мультиплікатор, або “плече”, стає одразу у 20, 30 разів більше. Це фундаментальна зміна, яку ми будемо запроваджувати. Бюджетний ресурс будемо використовувати не для наповнення ліквідності, а для приведення відсоткових ставок до нормального, розвиненого рівня. Тимчасово, поки за 3-5 років ми проведемо необхідні системні зміни з покращення інвестклімату, щоб ці ставки самі по собі прийшли до нормального рівня. Тоді необхідність такої підтримки відпаде – запрацює ринковий механізм. Але підставити плече на ось цей проміжний період – це зараз наше завдання”.

При цьому заступник глави Офісу президента таким чином прокоментував варіанти держпідтримки економіки:

“На мою думку, не варто вести мову про пряму підтримку взагалі. Втім, є моменти, коли держава дійсно має підставити плече. Наприклад, в Україні не працює багато того, що добре функціонує в розвинутих економіках. Наприклад, одна з таких проблем – вартість ресурсу.

Багато галузей будуються на тому, що є доступний ресурс ліквідності. Приклад: всі прагнуть мати хороше житло та автомобіль. Це базова потреба. У розвиненій країні, мабуть, щонайменше 80% придбання житла відбувається з залученням іпотеки. Чи це США, чи Китай, чи Європа. Якщо це іпотека на 20-30 років з власним внеском 10-20% під 1,5-2% річних, мені здається, цей продукт доступний для більшості громадян. Оскільки у нас така опція досі недоступна, страждає і громадянин, і галузь. Нема попиту – немає пропозиції – немає цілого сектору економіки. У столиці може скластися враження, що якесь будівництво йде. Але, скажімо, в порівнянні з радянськими обсягами будівництва, навіть при нашому умовному будівельному “бумі”, обсяг будівництва в Україні зараз утричі менший. Нам цей ланцюжок слід замкнути. Не прямою державною допомогою, дотаціями чи субсидіями. Потрібна тонке хірургічне втручання – дати доступний ресурс, вартість коштів і ліквідність.

Знизити облікову ставку, щоб вирішити питання вартості, Національний банк не може. По-перше, це незалежна інституція. По-друге, це безвідповідально, бо може викликати негативні економічні наслідки – як-от девальвація національної валюти. Потрібно працювати над інвестиційним кліматом довгостроково, щоб відбулося природне падіння ставок за рахунок зниження ризиків. Але для досягнення швидшого ефекту доречно ввести субсидування. І це те, що ми будемо робити.

Коли буде субсидування відсоткової ставки, автоматично з’явиться доступна іпотека. Я маю на увазі, що мільйони громадян одразу потенційно зможуть її отримати. Сотні девелоперських компаній зможуть запустити тисячі своїх об’єктів, а це десятки мільйонів нових квадратних метрів. Запустимо цю галузь – задовільнимо потреби громадян у житлі. Запрацює на повну будівельна галузь, з сотнями тисяч робочих місць. А це, в свою чергу, запустить ще десятки галузей, які є постачальниками будівельних матеріалів.

Це приклад не те що б допомоги, а радше виправлення збою в ринковій економіці.

Щодо автомобілів – та сама історія. У Німеччині, Франції, Італії 70% покупок авто – це лізинг вартістю 0,5-1,5%. У нас – 12%, 15%, 17%. За чотири-п’ять років людина оплачує вартість автомобіля двічі. Тут запустимо таку саму програму, тільки не з усіма авто, а з електромобілями. Це стимулюватиме зелену трансформацію в країні. Цю програму запустимо наприкінці першого кварталу 2022-го – на початку другого.

Перший час – авжеж, це буде допомога громадянам, але не власному виробництву – в Україні просто немає такого. Який лаг для локалізації виробництва? Я добре знаю цю індустрію, крім того, ми консультувалися з автовиробниками. Два роки потрібно, щоб здійснити локалізацію виробництва електромобілів. Ця програма буде діяти в універсальному вигляді два роки, а далі буде розповсюджуватися на тих виробників, які локалізували в Україні виробництво. Посилаємо такий сигнал ринку: якщо хочете утримати свій продукт конкурентоздатним не тільки зараз, але й за два роки – займайтесь локалізацією.

Це я навів приклад споживчого кластеру, який інтегрований з тими чи іншими галузями промисловості. У бізнес-секторі, B2B, аналогічна ситуація. Бізнес у багатьох випадках може закупити щось виключно в кредит, наприклад, кораблі, вагони, обладнання і так далі. У всьому світі, поза тим, яка це галузь, ці активи бізнес купує з залученням дешевих довгих кредитних коштів. Наші компанії чи то машинобудування, чи то приладобудування або електротехнічне чи сільськогосподарське машинобудування такого продукту ні на внутрішньому ринку, ні на експорт не можуть запропонувати. На експортному ринку вони автоматично програють цю конкуренцію. Бо глобальні компанії – John Deere, Siemens, Hyundai – пропонують інженерний і фінансовий продукт пакетом. Тож навіть якщо інженерний продукт у півтори рази дорожчий, він іде з пакетом фінансування. Компанія може його купити в розстрочку на десять років під 1%-2% чи 5% річних. Наш завод такого запропонувати не може – не працює Експортно-кредитне агентство. Тому і бізнес зрештою купує імпортний продукт попри вищу ціну. Не тому, що імпортне обладнання краще, а через те, що воно йде одразу з пакетом фінансування. Умовно кажучи, вітчизняне підприємство може запропонувати обладнання за $10 млн, яких у компанії просто немає, глобальний виробник – за $15 млн, але в розстрочку по $1,5 млн на 11 років.

Для цього потрібно запустити Експортно-кредитне агентство. [Його потрібно] запустити. Воно не працює, а існує на папері.

А для внутрішнього ринку також треба запропонувати механізм субсидування відсоткової ставки. Це основний інструмент, з яким потрібно працювати. І працювати з Національним банком щодо пом’якшення норм резервування, щоб трохи більше наповнювати ліквідністю.

<…> Пільгова іпотека – це та сама “єПідтримка”, тільки вартістю не 1 тис. грн, а 1 млн грн. Даємо можливість громадянину взяти іпотеку на пільгових умовах з допомогою держави. Але рішення, де купувати квартиру він приймає самостійно. Ми даємо кошти споживачу.

Банк – це інструмент, через який видаються ці кошти. Зараз в рамках “єПідтримки” надаємо кошти споживачу, щоб він їх витратив у тих секторах, які особливо постраждали. Театри, кінотеатри, спортзали. Обирайте найкращий продукт самостійно. Ми підтримуємо ці сектори через вибір споживача. Так само хочемо запустити будівництво і супутні до нього галузі. Ми не даємо кошти будівельникам, а забезпечуємо ними споживача. Авжеж, це не сумка готівки, а можливість скористатися фінансовим інструментом. “єПідтримка”, до речі, також не передбачає готівки.

Так, він штучний, цей фінансовий інструмент, поки що неринковий. Ну не має на ринку іпотеки під 5%. Але ми штучно, за рахунок субсидування відсоткової ставки, будемо її створювати. Модель побудована не на конкретній цільовій підтримці, а на системі стимулювання попиту там, де ми цей попит хочемо створити”.

Українці почали вдвічі активніше брати іпотеку: скільки та в яке житло вкладають

У порівнянні з відповідним періодом 2020 року, в 2 рази зросла кількість договорів іпотеки.

За 11 місяців 2021 року українські банки видали 9,7 тисячі іпотечних кредитів на загальну суму 7,9 млрд грн.

Як повідомила прес-служба Національного банку, про це свідчать результати чергового опитування банків про обсяги наданих населенню іпотечних кредитів.

Відзначається, що, в порівнянні з відповідним періодом минулого року, нове іпотечне кредитування подвоїлося за кількістю договорів і зросло у 2,4 раза в грошовому вираженні.

Зокрема, в листопаді 2021 року банки видали 1 025 іпотечних кредитів на загальну суму 845 млн грн.

“Нові кредити на купівлю житла на вторинному ринку нерухомості залишаються головним двигуном ринку: у листопаді їх частка становила близько 90% від усіх виданих іпотечних кредитів. Ринок іпотечного кредитування залишається концентрованим: п’ять найактивніших банків уклали 90% нових угод”, – йдеться в повідомленні.

За даними НБУ, середня сума договору в листопаді зросла до 824,8 тис.грн в порівнянні з 803,9 тис. грн в жовтні.

Середньозважена ефективна ставка за іпотечними кредитами становила у звітному місяці 15,5% на первинному ринку і 13,5% – на вторинному. Попри те, що в листопаді, в порівнянні з жовтнем, ставки дещо зросли, з початку року вони все ж знизилися на 1,4 п.п. і на 0,4 п. п. відповідно.

Іпотека в Україні:

27 січня 2021 року Кабінет міністрів затвердив постанову про здешевлення вартості іпотечних кредитів. Постанова передбачає, що Фонд розвитку підприємництва здійснює компенсацію відсоткової ставки до рівня 7% річних за іпотечними кредитами, наданими позичальникам на придбання житла, з метою здешевлення їх вартості. Компенсацію відсотків фонд надає позичальникам, які отримали іпотеку в національній валюті в уповноваженому банку.

26 лютого Фонд розвитку підприємництва та 7 уповноважених банків підписали угоди в рамках Програми “Доступна іпотека 7%”.

Станом на 25 листопада 2021 року уповноважені банки з виконання Державної програми “Доступна іпотека 7%” підписали 1135 кредитних договорів на загальну суму 987 млн грн, при чому як на первинному (24,46%), так і вторинному (75,54%) ринках.

24 грудня 2021 року наказом Міністерства фінансів України від 07.12.2021р. № 646 припинено повноваження Голови Правління ПрАТ “УКРФІНЖИТЛО” КАТРЕНИЧА Віктора Павловича

24 грудня 2021 року наказом Міністерства фінансів України від 07.12.2021р. № 646 припинено повноваження Голови Правління ПрАТ “УКРФІНЖИТЛО” КАТРЕНИЧА Віктора Павловича